文|邁點 于波隨著保租房的大踏步前進，長租公寓似乎有點"冷"。01 保租房的"狂飆"2024年，雖然保租房的"步伐"相較于2023年有所放緩，但依舊在大踏步前進。近期，部分城市公布了2024年保租房建設籌集目標，其中，深圳、廣州擬新增目標均為10萬套（間），較2023年分別提升14.32%和33.33%；上海、北京均為7萬套（間），雖然擬新增規(guī)模較2023年有所下降，但總量依舊在增長。據統(tǒng)計，"十四五"期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保租房。其中，深圳、廣州高達74萬套（間）和60萬套（間），上海達到47萬套（間），北京、重慶均為40萬套（間），成都、杭州均為30萬套（間）。早在2023年12月，住建部曾公開表示，過去兩年全國各地已建設籌集的保租房數量達到508萬套（間），按照"十四五"期間全國計劃籌建保租房870萬套（間）估算，完成進度近60%。在保租房大踏步前進的同時，各地政府也在加大保租房用地供給。以北京為例，2月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網發(fā)布2024年度擬供保障性租賃住房用地項目信息，年內擬供應19個保租房項目，分布于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域。甚至于，越來越多的長租公寓運營商也選擇了"納保"。以2023年上半年為例，根據ICCRA數據顯示，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有22.4%納入當地保租房，規(guī)模合計約19.2萬套（間），其中納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模約占總規(guī)模的42%。而在資本市場，保租房REITs的表現也頗為亮眼。自2022年以來，共有5單保租房公募REITs成功上市，而且頗受投資者追捧。例如，國泰君安城投寬庭保租房REIT在公眾投資者募集期的第一天便宣布結幕，首批三只產品擬認購份額數量均超過100倍。與此同時，多家企業(yè)的保租房REITs也已啟動發(fā)行工作。2023年10月，建設銀行（601939）發(fā)布公告稱，以公司控股子公司建信住房在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目為底層資產的保租房REITs已獲得國家發(fā)改委受理；2024年1月，新黃浦（SH:600638）發(fā)布公告稱，擬選取上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)項目作為底層資產，開展保障性租賃住房公募REITs申請工作，產品計劃募資不超過8億元。政策端的扶持、多渠道供給，以及"投融建管退"商業(yè)閉環(huán)的構建，也讓保租房成為集中式住房租賃市場高速增長的中堅力量。以上海為例，克而瑞數據顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項目近7萬套，其中保租房共計4.8萬套，占比高達68%。02 長租公寓的"窘境"然而，保租房的大量入市，卻引發(fā)了整個市場租金的全面下滑。據ICCRA研報顯示，2023年除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達到22.3%。據其分析稱，這一方面受整體經濟環(huán)境的影響，另一方面則是由于市場供給集中增加，尤其是保租房加速入市，不僅供應量猛增，而且其租金均低于同地段同品質市場化租賃住房，平抑效應凸顯。眾所周知，與廉租房實行政府定價不同，保租房的定價參照市場價格制訂，一般為不高于同期同區(qū)域同品質租賃住房市場參考租金的90%。根據仲量聯行的市場調研，區(qū)位、交通便捷度是租客關注的首要因素，其次是租金和產品品質，生活配套設施、品牌口碑僅位居第三梯隊。按照住建部的定義，保租房重點保障在城區(qū)工作生活、正常繳納養(yǎng)老保險、在工作地及相鄰區(qū)縣無自有住房的新市民、青年人等群體，不設收入限制，優(yōu)先保障新就業(yè)、從事基本公共服務的新市民。某種程度上講，保租房的目標客群，與長租公寓是有交叉的。這意味著，在區(qū)位、品質趨同的情況下，長租公寓很難與價格更低的保租房進行競爭。除了租金優(yōu)勢以外，長租公寓在拿地成本上同樣處于弱勢地位。根據中信證券的統(tǒng)計，2017-2022年全國純租賃用地成交樓面價由8,929元/平米下降至2,194元/平米，年均降幅達24.5%。例如上海成交的租賃住宅用地樓面地價僅為相似區(qū)位商品住宅用地的10-30%。根據中信證券的測算，假設某一線城市的核心區(qū)域租賃住宅用地成本為普通住宅用地的30%，同時考慮前者租金定價為后者的90%，其他假設條件完全一致，在不考慮項目退出、資金杠桿及企業(yè)所得稅的前提下，租賃住宅用地項目可較普通住宅項目提前10年實現累計現金流回正，30年投資IRR回報率由2.6%提升至8.3%。事實上，長租公寓市場在過去這些年之所以能夠蓬勃發(fā)展，除了政策和市場需求的推動以外，可觀的投資回報率也是重要原因之一。根據仲量聯行的調研顯示，大部分投資人對國內長租公寓穩(wěn)定回報率的預期集中在4.5%-5.5%之間。不過，隨著保租房供給的提升，以及住房租賃市場競爭的加劇，未來長租公寓的租金、出租率、續(xù)租率等核心經營指標可能會受到一定影響，繼而影響到項目的投資回報率。其實，早在2021年，投資人對于長租公寓的穩(wěn)定回報率就曾深表憂慮。仲量聯行在其研報中指出，與2018年的調查問卷相比，投資人對長租公寓投資的整體回報率預期有明顯的下降趨勢，對于未來5年的穩(wěn)定回報率走勢，45%的投資人認為會保持平穩(wěn)，39%的投資人認為會下降。03 極致服務下的"性價比"那么，保租房的"狂飆"，是否會影響到長租公寓的未來發(fā)展？中信證券在其研報中曾經指出，保租房雖然名為"保障性"，但其市場化的成分要遠遠多于保障性的成分，實際上是一種各國常見的"租金管控"，且管控程度十分溫和。但恰恰是因為這個名為"保障"的改革，才是我國租賃房市場發(fā)展的第一驅動因素。在中信證券看來，對居民支付能力的支持，對承租人權益的保障，本身就在促成一個市場發(fā)育更加成熟規(guī)范。政策不再只是強行壓低租金的價格，而是對租賃行為保護和租金價格監(jiān)控并重。可以看出，保租房是中國住房租賃市場的發(fā)展基石，其不僅承接了價格敏感型的客群，以價格優(yōu)勢、政府監(jiān)管為這部分群體的安居樂業(yè)保駕護航，同時也對行業(yè)發(fā)展起到了引導作用。對于長租公寓而言，保租房的"狂飆"，可以讓其更加聚焦于那些相對注重生活品質的客群，借助產品與服務的升級，實現品牌差異化。就目前的市場現狀而言，長租公寓在產品及服務的升級上，仍有提升的空間，即可以深挖租戶的"痛點"，構筑差異化競爭優(yōu)勢，例如租戶最關注的區(qū)位和價格：·選址方面，緊鄰地鐵站、公交站等交通樞紐幾乎是長租公寓的核心"賣點"，但幾百米到1公里的距離，其實很"漫長"。租客的核心訴求，并非是離地鐵站近，而是能夠快速到達。那么，長租公寓運營商是否可以為用戶提供"擺渡車"或者類似的便捷服務？·價格方面，很多長租公寓的租金會因淡旺季而上下浮動，同時租客的談判能力也是影響價格的重要因素，這會讓租客心存芥蒂。那么，長租公寓運營商是否可以嘗試讓價格更加透明，且分檔標準公開統(tǒng)一，減少與租戶間的信息不對稱。在這里，邁點只是起到拋磚引玉的作用，在實際經營中，還存在更多的可升級的服務細節(jié)存在。簡而言之，長租公寓未來的發(fā)展核心，在于為租客提供更多有價值的服務，從而與保租房形成優(yōu)勢互補。不過，與其他行業(yè)構筑差異化競爭力旨在實現品牌溢價不同，長租公寓的競爭力更多應該體現在出租率以及續(xù)租率等核心經營指標上。畢竟，住房租賃牽扯到民生，即使是更加注重產品及服務品質的客戶，對于價格也有一定的敏感性，在這一點上長租公寓運營商可以參考京東的做法，即基于極致服務的性價比，讓用戶在享受了安全、快捷、安心的購物體驗的同時，價格也相對合理。甚至在戰(zhàn)略上，長租公寓運營商應該效仿零售行業(yè)，借助規(guī)模優(yōu)勢、低利潤率構筑競爭壁壘，畢竟，借助公募REITs實現"不動產+金融"的經營模式，才是長租公寓的未來，同時中國住房租賃行業(yè)的機構化率，也依然擁有較大的提升空間。此外，在保租房"狂飆"的當下，運營能力、數智化能力等"軟實力"的輸出，也是一條頗具成長性的賽道。目前，業(yè)內像樂乎、華發(fā)優(yōu)生活等長租公寓運營商，均已涉足相關業(yè)務，實現了與保租房的優(yōu)勢互補。04 結語當下，只是中國住房租賃行業(yè)發(fā)展的一個階段，保租房的"狂飆"，更多是為長租公寓未來的發(fā)展，奠定堅實的基礎。未來，保租房更多起到的是"民生兜底"的作用，而長租公寓，則應聚焦于產品及服務的打磨。正如全球知名管理學大師湯姆·彼得斯所言，顧客是重要的創(chuàng)新來源，長租公寓若想脫穎而出，應該解決租客那些真實的"痛點"，而非"隔靴搔癢"。