21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道距離申報不過一個月，首批消費類REITs就得到了相關部門的放行。2023年11月26日，證監會官網信息顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs華潤商業REIT、中金印力消費REIT與華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。消費類REITs是繼基礎設施REITs、保障性租賃住房REITs之后，中國公募REITs踏足的又一領域。消費類REITs的成行，也讓中國的商業不動產運營商看到了曙光——“投融管退”的鏈條被打通，持有型不動產通過金融工具實現成熟可持續的運營也不再是夢想。公募REITs的積極推行對于不動產持有方而言的確是利好，但需要看到的是，REITs并非不動產運營商的“萬能妙方”。公募REITs對于底層資產本身具有較高要求，這對資產運營方也是一種能力的考驗。只有在出租率、回報率等方面均表現出色，才有可能通過公募REITs變現，而從建造到服務，不動產運營商的轉型之路任重而道遠。火速過關消費類REITs的推行在此之前已經備受市場關注和期待。今年3月，國家發改委和發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（下稱“通知”），提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。10月20日晚，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。至此，消費類REITs已含苞待放。10月26日，證監會和滬深交易所官網顯示，四只消費基礎設施公募REITs產品正式提交申報材料，包括華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。首批消費類REIT的底層資產具有出租率較好、運營時間較長等特點，但其本身還是相對貼近于貼近民生的商業類型，而非重奢龍頭類，這與通知的要求一致。從這幾只REITs的底層資產來看，本身都是出租率較好，運營較為成熟的項目。以華夏華潤商業REIT為例，其底層資產是青島萬象城購物中心，由華潤置地旗下輕資產管理平臺華潤萬象生活運營。這一項目是青島覆蓋全域的城市級購物中心，商業建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%，近3年來營業收入復合增長率達15%，估值為首批消費類REIT中最高，達到了81.47億元。中金印力消費REIT的底層資產，也是印力旗下素質不錯的項目西溪印象城。根據評估報告，西溪印象城的估值為39.77億元，2022年營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元，目前出租率為99.2%。華夏金茂購物中心REIT的底層資產則是長沙覽秀城，自2016年底開業至今已運營近7年，年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度運營收入復合增長率達到31.6%，目前出租率達98.9%。一位了解消費類REITs的房企人士告訴21世紀經濟報道記者，消費類REITs在上報之前房企做了大量的工作，對底層資產梳理還有和機構的對接等都詳盡細致。“各方非常重視，對房企也是好事，流程走得很順利。”華泰證券在近期的一份研報中表示，截至11月27日，首發申報的四單消費基礎設施REITs三單均已過會，據10月26日申報僅用時一個月，彰顯交易所的大力支持。挑戰猶在成熟市場之中，消費類REITs是公募REITs最基礎的傳統賽道之一。民生證券此前在一份研報中提到，從國際比較來看，美國零售類資產REITs占比14%，僅次于住宅類和基礎設施，新加坡以工業物流類的資產占比較高，辦公樓、購物中心等經營性物業也占多數；中國香港則以商業物業為主要底層資產。惠譽評級也曾預計，在擴寬范圍納入更多合格資產、調整收益率要求及政府大力支持的推動下，中國的REITs市場規模將擴大，將商業地產納入REITs計劃的范圍有助于改善消費類商業地產（如購物中心、百貨商場和農貿市場）的流動性。中國的商業不動產規模也不可小覷。浙商證券此前公布的數據顯示，2022年我國商業不動產規模為5.5萬億美元。這也就意味著，消費類REITs在中國也有望成就較大的市場份額。而從過往的發展歷程看來，REITs對不動產持有方的積極影響顯而易見。可供對比的是，全球知名的商業地產運營巨頭凱德集團，正是通過私募基金+REITs的雙輪驅動，實現了真正意義上的“輕盈發展”，實現總資產規模增長3倍的同時，凈負債率卻同比下降了56%。最近的例證則是招商蛇口，今年上半年，招商蛇口旗下博時蛇口產園REIT的成功完成擴募，為之帶來一次性投資收益8.06億元；而在2021年，蛇口產園REIT上市之時，就已經為招商蛇口帶來了14.58億元的投資收益。華泰證券稱，消費基礎設施REITs的正式啟航將真正實現商業不動產“融投管退”全通道的打通，也意味著打開了其重估空間，看好大量優質消費基礎設施以及具備輕資產運營能力和輸出管理能力的企業。萬科董事會主席郁亮也表示，“今天的Reits，將幫助我們從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”REITs雖好，但要喝上這口湯也并不是那么容易。一位從事持有型資產運營的房企高管告訴21世紀經濟報道記者，在成熟市場中，REITs的回報率普遍比較高，可以達到7%左右，最高超過10%；國內目前的年化回報率還比較低，大約是4%-5%，不過投資者對回報率也很看重。“資產價值和運營質量都是有門檻的，現在市面上多數的標的都達不到上REITs的要求。要向通過REITs變現，房企也應該提升運營效率，做好資產優化同時盤活低效資產。”上述房企高管表示。不論如何，消費類REITs的成行對嗷嗷待哺的不動產運營商而言，的確是好的開始。未來的市場規模和反饋，則要視乎資產、運營和服務等方面而決定，在這方面，不動產運營商還將面臨不小的挑戰。